3月5日上午9時，十四屆全國(guó)人大二次會議開幕，國(guó)務(wù)院總理(lǐ)李強向大會作(zuò)政府工(gōng)作(zuò)報告（以下簡稱“報告”）。清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動産(chǎn)金融研究中(zhōng)心梳理(lǐ)了報告中(zhōng)有(yǒu)關房地産(chǎn)的相關部署，從住房供給、住房需求、風險化解、城市更新(xīn)四個方面帶來獨家解讀。

01

住房供給：構建房地産(chǎn)發展新(xīn)模式

保障房與商(shāng)品房齊發力

報告原文(wén)

适應新(xīn)型城鎮化發展趨勢和房地産(chǎn)市場供求關系變化，加快構建房地産(chǎn)發展新(xīn)模式。加大保障性住房建設和供給，完善商(shāng)品房相關基礎性制度，滿足居民(mín)剛性住房需求和多(duō)樣化改善性住房需求。

中(zhōng)心解讀

從住房供給角度，本次報告強調一個“新(xīn)”字。自2021年中(zhōng)央經濟工(gōng)作(zuò)會議首次提出“新(xīn)模式”問題，在新(xīn)型城鎮化及房地産(chǎn)供求關系變化的帶動下，中(zhōng)心認為(wèi)房地産(chǎn)發展新(xīn)模式将逐漸在制度新(xīn)模式、企業新(xīn)模式、房地産(chǎn)金融發展新(xīn)模式三個方面發力。

（1）制度新(xīn)模式，重點圍繞住房及相關制度形成有(yǒu)機循環的健康系統。關于住房制度，要處理(lǐ)好保障、支持與市場的關系。應充分(fēn)結合市場真實需求，加大保障性住房（含配租和配售）的供應，完善市場化商(shāng)品住房的基礎性制度，厘清保障房與商(shāng)品房的邊界及職能(néng)。關于相關制度，要逐步完善土地供應、金融财稅、行業規制等各項制度。

（2）企業新(xīn)模式，助力企業由粗放的重開發模式轉型為(wèi)精(jīng)細化的重運營服務(wù)模式，對接居民(mín)“多(duō)樣化改善性住房需求”。值得關注的是，本次報告首次在“改善性住房需求”前增加“多(duō)樣化”的表述。居民(mín)需求的“多(duō)樣化”要求企業融通縱橫一體(tǐ)化的專業服務(wù)，重視空間+服務(wù)、綠色+低碳、智慧+适老等居住服務(wù)業态打造，發展數字化、智慧化的地産(chǎn)科(kē)技(jì )，注重ESG驅動，打造多(duō)樣化、個性化、多(duō)層次的住房産(chǎn)品。

（3）房地産(chǎn)金融發展新(xīn)模式，助力産(chǎn)業發展形成“投融建管退”閉環。例如保租房及公(gōng)租房作(zuò)為(wèi)底層資産(chǎn)，可(kě)探索不動産(chǎn)私募投資基金、ABS、私募REITs、公(gōng)募REITs的多(duō)層次、全鏈條投資模式，解決保障房建設運營中(zhōng)普遍面臨的資金問題。建議對不同類型住房，有(yǒu)針對性的設計合理(lǐ)融資方式，引導市場多(duō)元主體(tǐ)參與，加大對民(mín)營企業參與的扶持力度，增強市場化水平，提升産(chǎn)品流動性。

02

住房需求：以需求定供給

完善“人地錢”挂鈎政策

報告原文(wén)

積極推進新(xīn)型城鎮化。我國(guó)城鎮化還有(yǒu)很(hěn)大發展提升空間。要深入實施新(xīn)型城鎮化戰略行動，促進各類要素雙向流動，形成城鄉融合發展新(xīn)格局。把加快農業轉移人口市民(mín)化擺在突出位置，深化戶籍制度改革，完善“人地錢”挂鈎政策，讓有(yǒu)意願的進城農民(mín)工(gōng)在城鎮落戶，推動未落戶常住人口平等享受城鎮基本公(gōng)共服務(wù)。培育發展縣域經濟，補齊基礎設施和公(gōng)共服務(wù)短闆，使縣城成為(wèi)新(xīn)型城鎮化的重要載體(tǐ)。注重以城市群、都市圈為(wèi)依托，促進大中(zhōng)小(xiǎo)城市協調發展。推動成渝地區(qū)雙城經濟圈建設。

中(zhōng)心解讀

從住房需求角度，本次報告從推進新(xīn)型城鎮化和完善“人地錢”挂鈎政策兩方面給出住房需求端的2024年政府工(gōng)作(zuò)安(ān)排。

（1）新(xīn)型城鎮化需從大、小(xiǎo)兩維度齊發力。目前中(zhōng)國(guó)城鎮化率已經達到66%，需要進行更精(jīng)細、更多(duō)層次的新(xīn)型城鎮化發展。一方面，從深化戶籍制度改革和推動城鎮基本公(gōng)共服務(wù)均等化兩方面，減少大城市流動人口的常駐困難，增加大城市的居住、消費需求。另一方面，從縣城發展、城市群協調發展，加快中(zhōng)小(xiǎo)城市、縣城的發展速度，擴大非核心都市圈的居住、消費需求。

（2）從需求定供給，引導市場更快實現供需平衡。“人地錢”挂鈎政策的完善，關鍵是從人口結構和變化趨勢，有(yǒu)預見性地把握住房需求總量和結構、平衡短期和中(zhōng)長(cháng)期供需關系。有(yǒu)前瞻性地進行供給規劃，引導土地資源、金融資源流向有(yǒu)需求的區(qū)域，是構建我國(guó)房地産(chǎn)發展新(xīn)模式的關鍵環節。

（3）房價預期是供需均衡中(zhōng)不可(kě)忽視的一環，雖然沒有(yǒu)在本次報告提及，但是中(zhōng)心認為(wèi)，預期是除了基本面外最能(néng)影響供需均衡的因素，除從人口定需求以外，應加強穩預期工(gōng)作(zuò)，才能(néng)更快實現市場供需平衡，防止風險進一步傳導。

03

風險化解：穩妥有(yǒu)序化解風險

促進行業良性循環

報告原文(wén)

2023年回顧：“因城施策優化房地産(chǎn)調控，推動降低房貸成本，積極推進保交樓工(gōng)作(zuò)，制定實施一攬子化解地方債務(wù)方案，分(fēn)類處置金融風險，守住了不發生系統性風險的底線(xiàn)。”

2024年政府工(gōng)作(zuò)任務(wù)：“堅持以高質(zhì)量發展促進高水平安(ān)全，以高水平安(ān)全保障高質(zhì)量發展，标本兼治化解房地産(chǎn)、地方債務(wù)、中(zhōng)小(xiǎo)金融機構等風險，維護經濟金融大局穩定。”“優化房地産(chǎn)政策，對不同所有(yǒu)制房地産(chǎn)企業合理(lǐ)融資需求要一視同仁給予支持，促進房地産(chǎn)市場平穩健康發展。進一步落實一攬子化債方案，妥善化解存量債務(wù)風險、嚴防新(xīn)增債務(wù)風險。”

中(zhōng)心解讀

從房地産(chǎn)化解風險角度，本次報告着力在“更好統籌發展和安(ān)全、有(yǒu)效防範化解重點領域風險”，說明2024年的房地産(chǎn)工(gōng)作(zuò)需同時重視安(ān)全問題和發展問題，在化解風險的同時注重市場的長(cháng)期發展。

（1）從安(ān)全角度，報告強調聚焦房地産(chǎn)企業、地方政府和中(zhōng)小(xiǎo)金融機構三大主體(tǐ)進行風險防範，表明下一步的工(gōng)作(zuò)重點是防止房地産(chǎn)市場風險進一步傳導到地方财政風險、金融系統風險，甚至居民(mín)資産(chǎn)負債表風險。中(zhōng)心認為(wèi)在當前市場環境下，政策從速度和力度上都有(yǒu)加強的空間，應當把握救市的關鍵時點，可(kě)以從維護經濟金融大局穩定角度，由中(zhōng)央牽頭進行行業風險防範，防止局部風險傳導演化為(wèi)系統性風險。

（2）從發展角度，再一次強調了“一視同仁”給予融資支持，意味着進一步實現市場平穩發展需保證多(duō)元所有(yǒu)制企業的平衡發展。中(zhōng)心建議對于“一視同仁”方面的落實應當加強金融機構端盡職免責相關支持，隻有(yǒu)解決了金融機構的後顧之憂，才能(néng)通過激勵相容的方式鼓勵金融機構支持不同所有(yǒu)制企業，促進市場平穩健康發展。

04

城市更新(xīn)：穩步實施城市更新(xīn)行動

推進“平急兩用(yòng)”建設和城中(zhōng)村改造

報告原文(wén)

穩步實施城市更新(xīn)行動，推進“平急兩用(yòng)”公(gōng)共基礎設施建設和城中(zhōng)村改造，加快完善地下管網，推動解決老舊小(xiǎo)區(qū)加裝(zhuāng)電(diàn)梯、停車(chē)等難題，加強無障礙、适老化設施建設，打造宜居、智慧、韌性城市。新(xīn)型城鎮化要處處體(tǐ)現以人為(wèi)本，提高精(jīng)細化管理(lǐ)和服務(wù)水平，讓人民(mín)群衆享有(yǒu)更高品質(zhì)的生活。

中(zhōng)心解讀

從城市更新(xīn)角度，本次報告着重強調了推進“平急兩用(yòng)”公(gōng)共基礎設施建設和城中(zhōng)村改造，包括前文(wén)提到的保障性住房建設，“三大工(gōng)程”均被再次提及，并且将城中(zhōng)村改造和“平急兩用(yòng)”建設列入城市更新(xīn)行動。

（1）城中(zhōng)村改造意義重大，是新(xīn)型城鎮化重要的一環。中(zhōng)心認為(wèi)，城中(zhōng)村改造是精(jīng)細化城鎮化中(zhōng)最重要也是最困難的一環，目前多(duō)地城中(zhōng)村改造計劃也已公(gōng)布，預計未來随着政策支持力度加大，改造進程還将進一步加快。但在城中(zhōng)村改造過程中(zhōng)，仍需克服一些堵點問題，如拆遷安(ān)置問題，資金平衡問題以及土地、産(chǎn)證等曆史遺留問題。

（2）探索城中(zhōng)村改造中(zhōng)的金融新(xīn)模式。中(zhōng)心認為(wèi)應探索以REITs為(wèi)核心的金融配套融資工(gōng)具(jù)、推動城中(zhōng)村改造專項私募股權投資基金發展、優化政企合作(zuò)模式等方式，解決城中(zhōng)村改造過程中(zhōng)資金平衡問題，亦應圍繞城中(zhōng)村廣泛存在的問題，探索政策優化建議的方向與措施。